初めての不動産投資物件を決める基準！

今、不動産投資をしているサラリーマンが、多く存在致します。

私の会社にも、知っているだけで私含めて6人が不動産投資を行っております。私の知っている社員数からすれば割合は、5%程になります。

また佐々木蔵之介さん出演のテレビCMで有名な「シノケンハーモニー」も不動産投資の会社であります。

そんな身近になった「不動産投資」ですが・・・高額な不動産を扱うのでどうしても始めの敷居が高くなってしまい、二の足を踏んでしまう方が多いと思います。

そんな方に、「低リスク」で行える不動産投資を紹介したいと思います。

〇低リスク不動産投資
〇私の購入した低リスク不動産
〇加茂川団地とは
〇最後に

〇低リスク不動産投資

2014年6月不動産コンサルタントの岡本公男さんの「元手100万円から！気軽で手ごろなマンション投資で年800万円稼ぐ方法」出版記念として、収益物件情報サイトの「健美家」が主催となり「小規模投資から初めて成功大家になる方法」と言うセミナーが開催され出席ました。

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そのセミナーで私が感銘を受けたのが・・・

「エア大家さんでは、成長できない」

でした！どんなに不動産投資について、書籍を読んでも！セミナーに参加しても！収益物件を購入しなければ、エア大家さんから脱却できず空想の中で物事を考えているにすぎないのです。正に「百聞は一見に如かず」です。

また収益物件は、低リスク物件（=低価格）な物件を初めに購入すること！万が一、不動産投資に失敗しても低リスク物件であれば、人生やり直すが可能なのです。

そこで私は、Yahoo！不動産で低リスク物件を探し続け、ついに「これは！」と言う収益物件を購入することにしたのです。

〇私の購入した低リスク不動産

私は、Yahoo！不動産で収益物件を探し購入しました！

探す条件は・・・

地域：東京【城北地区】・埼玉【さいたま市地区】
専有面積：35㎡以上

として金額順番に並べると、条件に合っており低価格物件がありました。

それは「加茂川団地」と言う物件で、「230万円」で購入しました。

〇加茂川団地とは

詳細情報

住所　　：埼玉県さいたま市西区植田谷本137番地1
交通　　：JR京浜東北線・根岸線大宮駅バス20分徒歩1分
築年数　：1973年3月（築45年）
構造　　：鉄筋コンクリート造
総戸数　：810戸
専有面積：48.85ｍ2
管理費　：3,500円/月　、　42,000円/年　（現在⇒管理組合積立額：13万円/戸）
修繕費　：7,500円/月　、　90,000円/年　（現在⇒管理組合積立額：124万円/戸）

となっております。

2018年6月10日現在、不動産投資向けの不動産紹介サイト「健美家」で販売されている加茂川団地を調べると4物件が存在しております。

その4物件が、投資に向く物件か計算してみます。

計算するので数値を羅列することになり・・・共通した数値を紹介しますが中には概算金額（=私が購入した時の金額）が含まれますので実際の数値とは、違う可能性もあります。

登記代：175,000円（購入価格）
不動産取得税：105,000円（購入価格）
仲介手数料：販売価格の200万まで5％、200万を超え400万まで4％、400万を超え3％（購入価格）
入居率：80％（維持費）
固定資産税：31,000円（維持費）
不動産管理代行手数料：収入×5.4％（維持費）
管理費・修繕積立金：132,000円（維持費）
所得税・地方税：利益×22％（維持費）

・購入総額：販売価格　+　登記代　+　不動産取得税　+　仲介手数料

・収入：賃料　×　入居率

・支出：固定資産税　+　不動産管理代行手数料　+　管理・修繕積立金

・利益：収入-支出

・最終利益：利益-所得税・地方税

1、加茂川団地　9号棟　3階

販売価格：350万円（⇒購入総額：約395万円）

賃料：36,000円/月、432,000円/年

利益：128,000円/年

実質利回り：3.2％

※実質利回り3.2％と言うことは、元手（395万円）を回収するのに31年必要になります。現状賃貸中とのことで賃料を上げることは、不可能です。しかし今いる賃借人が退去してリフォームして、賃料を6万円程度に出来れば光が見えてくるかもしれませんが、なんにしろ販売価格が高過ぎます。住宅用であれば、3階で好立地なのでかなり安い物件だと思いますが・・・。

2、加茂川団地　4号棟　5階

販売価格：380万円（⇒購入総額：約425万円）

賃料：47,700円/月、572,400円/年

利益：211,000円/年

実質利回り：5.0％

※この物件も実質利回り5.0％と言うことは、元手（425万円）を回収するのに20年必要になります。またこの物件も、販売価格が高過ぎます。エレベーター無しの5階なので、住宅用でも高い販売価格と思えます。

3、加茂川団地　19号棟　5階

販売価格：390万円（⇒購入総額：約435万円）

賃料：44,000円/月、528,000円/年

利益：185,000円/年

実質利回り：4.3％

※この物件に関しては、販売価格が「2」と比べて10万円も高く、賃料が3,700円も低いです。当該物件を購入するのであれば、「2」の物件を購入した方がいいと思われます。同じ様な物件があり、販売価格が高く！貰っている収入が低い！選んではいけない物件だと思います。

4、加茂川団地　9号棟　2階

販売価格：450万円（⇒購入総額：約500万円）

賃料：60,000円/月、576,000円/年

利益：298,000円/年

実質利回り：6.0％

※現在売られている加茂川団地で一番高い実質利回り6.0％の物件です。しかし不動産投資物件として実質利回りは、まだまだ低い水準の物件には違いありません。もしこの物件に人が住んでいなければ住宅用として、もっと高く販売できるとは思いますが、賃借中であれば収益物件として販売しなくてはいけなく、魅力があまりありません。

と私なりに購入したいか記載しました。

今度不動産屋さんに行って、物件情報の詳細を聞いて来ようと思います。そして、出来ることなら販売価格を下げるように交渉して来たいと思います。どの物件も住宅用ならばの価格ですが・・・不動産投資物件としては、どうしても採算が重要視されますので。