こんにちは！マンションを購入したコンソメチップス（兄）（@sono8932）です。
ライフプランを考慮してマンションを購入しても、結婚・出産・転勤・子の独立・定年など大きなライフスタイルの変化に伴い、思っていた以上の住んでいたマンションが手狭になったり、逆に使わない部屋が出たりとします。
そんなライフスタイルの変化をきっかけに、マンションの買い換え（売却）を考える人が多いと思います。
マンションを買い換える理由
自分の持ち家を持ちながら、買い換えを考える人も結構多いです。
まだ物件をお持ちでない方は、「どんな人が買い換えているの？」「どうして買い換えを検討したの？」などと思う方も少なくないでしょう。
買い換えと一言で言っても、
- マンション から マンションへ
- マンション から 一戸建てへ
- 一戸建て から 一戸建てへ
- 一戸建て から マンションへ
とパターンはさまざまです。また、買い換えの理由だって人それぞれです。
一番多い理由が、｢生活の利便性｣です。
現在の利便状況に満足していない人が買い換えを健闘する傾向にあります。
次に｢家族が増えた｣という理由。
子供が増えたり、両親、または子供家族との二世帯生活をきっかけにされる方もいます。
他には「古い｣、「環境面」という理由が続きます。
どの理由にも言えることですが、買い換えを検討するきっかけとして、現在の住環境への不満、家族構成などの変化による住宅に求めるものの変化(広さ重視・環境重視など)があるようです。
また買い換えをする際に、現在のマイホームをどうするか決めなくてはいけません。
売却を前提に買い換えをするか、売却しないという選択肢になりますね。
売却を前提ということは、売却資金をマイホームのローン残高返済に充てたり、買い換え購入資金にするということです。
マンション買い換えの進め方
買い換えには、「先行売却タイプ」「同時進行タイプ」「後売り出しタイプ」という３パターンがあります。
先行売却タイプ
現在持っているマイホームの売却を済ませ、売却資金を具体的に確定させてから、買い換え先を探す
メリット
売却資金額によって、買い換え先の住宅を探せる。
デメリット
売却した物件の引渡しと、買い換え先の入居の時期が合わないことが多いので、仮住まいが必要となる。そのため余分な手間と費用が発生する。
同時進行タイプ
買い換え先を決めながら、マイホームの売却を同時に進める。
メリット
買い換え先を決めてからマイホームの売却を同時に進めるため、仮住まいの手間が省けスムーズに買い換えができる。
不動産会社によっては、「下取り」や「買い取り保証」といったマイホームの売却をサポートするプランが利用できる場合もある。
デメリット
マイホームの売却が成立しない場合には、買い換えをあきらめなければならない こともある(白紙解約)。
後売り出しタイプ
買い換え先を購入した後、マイホームの売却を進める。
メリット
売却資金を気にせず買い換えを進めることができる。
デメリット
マイホームの売却想定額をもとに、一時的に買い換え先で住宅ローンを利用する場合に、ローンの借入費用や利息が発生する。
それぞれのメリットとデメリットを考えながら、担当者と相談して自分に合った方法で買い換えを進めていきましょう。
不動産の査定～売り出し価格の決定
マイホームを売却するにあたり、まずは『査定』を行わなければいけません。
実際自分の物件が、どれくらいの価格で売れるのかということを、過去の売り出し事例や成約事例、不動産の現在の状況の確認をもとに算出します。
まずは『簡易査定』でおおまかな査定価格を出してみましょう。
『簡易査定』は『机上査定』ともいい、おまかな目安になります。
インターネット・モデルルーム等での査定がこれにあたります。
過去の売り出し事例や成約事例をもとに査定価格を算出します。
簡易査定である程度情報を収集したら、実査定を仲介会社に依頼しましょう。
『実査定』とは『訪問査定』ともいい、文字のとおり実際に売却する不動産を仲介担当者が訪問見学することから始まります。
建物や設備の状態など、実際に現地にて調査し確認をします。
また、役所や法務局での調査等を行い、過去の売り出し事例や成約事例をもとに簡易査定より精度の高い査定価格が算出されるのです。
査定金額が出たら、次は売り出し価格を決めてマイホームの売却を始めましょう。
売主は少しでも高い価格で売却したいものですが、買主は少しでも低い価格で購入したいのが実状です。
売主の希望する売却価格と、査定価格とをふまえ、仲介担当者と相談しながら売り出し価格を決定します。
マンション売却活動
物件の売り出し価格が決まったら、いよいよ売却活動が始まります。
そのためには、仲介会社に不動産の売却を依頼する「媒介契約」をしなければいけません。
媒介契約には３つの種類があり、種類によっては売却活動の際の条件が異なるので、仲介業者とよく話し合ってください。
売り出しの広告費用は仲介会社が負担して行われます。
売却活動としては、新聞の折り込みチラシや住宅情報誌への掲載、インターネットへ掲載などがあります。
近隣にお住まいの方が、友達や親戚などに紹介して購入されるケースも意外に多いので、チラシ配布は有効な宣伝活動といえるでしょう。
また仲介会社によっては、仲介会社に来た購入希望者の中から、条件に合う方を紹介したり、最近ではインターネット広告での成約件数も伸びているので、インターネットへの掲載システムが構築されている仲介会社では売却の確立も高まります。
購入を考えている人は、不動産会社の担当者や仲介会社の担当者と一緒に見学に来る場合も少なくありません。
買う側からしてみれば、見ておきたいのは当たり前ですよね。
一般的にはリフォームまでする必要はありませんが、室内が広く見えるように物を整理したり、ご家族でできる程度のお掃除をおくと良いですね。 特に第一印象は玄関です。
小さな気遣いでお部屋の印象が変わるものです。
また買いたいという人が現れても、買主の購入希望価格と売り出し価格が一致しない場合もあります。
仲介担当者は売主の売却希望条件をもとに、買主との間で購入希望条件や代金の支払い方法について交渉を行いますが、双方納得の条件になったときに、ようやく商談が成立し売買契約を結ぶ運びになります。
