こんにちは！マンションを購入したコンソメチップス（兄）（@sono8932）です。
人生の中で一番大きな買い物であるマンション！そんなマンションを購入する上で重要となるのが“売買契約書”となります。
小さな文字で沢山の事が書かれているので、マンション販売業者・不動産業者などを信用して売買契約書を読まずに契約してしまうと、後々痛い目をみることになってしまいます。
当たり前ですが、マンション販売業者・不動産業者が用意した契約書ですから、最低限度法律で決められていること以外は、業者が優位になる様なことがらが書かれています。
マンション“売買契約書”の必要性
様々な契約をする場合、契約書というものを交わしますよね。
実は、民法によれば売買契約は当事者の意思が合致し、口頭だけでも契約成立になるのです。
しかし、現実には口頭だけでの契約締結はありえません。
売買契約書には難しい言葉や専門用語などが記載されており、理解できないまま署名・押印してしまう方も多くいらっしゃいます。
しかし、内容をしっかりと把握してなければ、今後何かのトラブルにあった場合、売買契約書に書かれていることを指摘されたら、アナタの過失になってしまいます。
そうならないためにも、しっかりと売買契約書について知識を得ておくことが大切です。
売買契約書はなぜ作成されるのか？
それは、証拠として残す。お互いの合意を確認するため。民法適用を除外するため。が主とされています。
先ほど、売買契約は口頭でも大丈夫といいましたが、実は宅地建物取引業法では、売買契書そのものに規定はありませんが、契約内容のうち一定の事項を記載した書面を売主と買主に交付しなければならないと、業法３７条で決められているのです。
ですので、業法３７条に定める事項を記載し、売買契約書を作成するのです。
売買契約書は、売主・買主が共にトラブルの防止を念頭に置き、互いの合意を書面化するものであって、重要になってくるのです。
“売買契約書”の作成について
不動産業者が売買契約書を作成する場合、あらかじめ用意されているひな型に必要事項を入力するものと、契約の内容にあわせた契約事項をその都度作成するものがあります。
どちらにせよ、間違いある場合もありますし、自分の目できちんと確認することが大切なのです。
ひな型での売買契約書の場合は、一般的な契約内容であれば間違いが起こりにくいです。しかし、異なる契約内容に対して、「○条削除」「○条適用外」などの追加事項などが多くなってしまい、分かりづらいというデメリットがあります。
契約事項をその都度作成する売買契約書の場合は、契約内容にあわせた売買契約書を作成するので、経験が少ない作成者やミスなどにより、必要事項が漏れていたり内容が間違っている場合もありますので注意しなければなりません。
ひな型に入力する売買契約書も、契約事項によってその都度作成する売買契約書も、メリットデメリットがありますが、自分で必ず確認し間違いがないかチェックすることが大切になってきます。
そのためにも、売買契約書を見て理解できる知識を得ておくことが大切です。
重要事項説明書での記載事項と相違していないかという点もチェックするといいでしょう。
売買契約書（売買の目的および売買代金・手付金）
売買契約書には、様々な項目があります。
注意するものを重点的に紹介します。
売買の目的および売買代金
必ず「売買の目的および売買代金」という条項があります。
内容としては、「売主は、表記物件を表記の売買金額にて買主に売り渡し、買主はこれを受けました」という内容が書かれています。
法的にはとても重要な項目です。
売買代金が間違っていないかチェックしましょう。
手付金
「手付金」という条項があります。
内容としては、「買主は売主に対し、本契約締結と同時に手付金として表記の金額を支払います。支払った手付金は、残代金支払いの際、売買代金の一部に充当します。」という内容が書かれています。
売買契約成立時に手付金を支払いますが、これは売買契約成立の証拠をして支払うものであり、売買代金の一部ではありません。
ですので、残代金を支払う場合は、手付金を返還してもらい、改めて売買代金を支払うことになるのですが「売買代金の一部に充当します」という内容が書かれていれば、そのような面倒なことはせずに、売買代金の一部にあてられます。
手付金には利息を付しないのが一般的ですので、「手付金には利息は付しません。」と書かれている場合も多いです。
売買金額だけでなく、支払う手付金についてもチェックしておくことが大切です。
売買契約書（売買代金の支払い時期・公租公課の分担など・印紙税の負担・付帯設備の引渡し）
売買代金の支払い時期
「売買代金の支払い時期」についての条項があります。
内容としては「表記の代金を買主は売主に対して、表記の期日に支払います。」のような内容が書かれています。
支払いに関する事項が書かれているのですが、期日は特定の日に限定するのではなく、一般的には「○年○月○日までに支払います」という表記になっています。
注意する点は、マンションが未完成であったりする場合は引渡し予定が延びる場合がありますので、期日に余裕があるのか？という点を注意しましょう。
公租公課の分担など
「公租公課の分担など」についての条項があります。
公租公課というものは、固定資産税と都市計画税のことをさします。
公租公課は、年額をそれぞれ日割りで清算することになります。
印紙税の負担
「印紙税の負担」についての条項があります。
これは、印紙税についての負担についての条項です。
売主が負担する場合であっても、買主が負担する場合であっても、税務署などに対しては連帯責任となります。
付帯設備の引渡し
「付帯設備の引渡し」についての条項があります。
この条項は中古マンションの場合など、建物とそれ以外の設備がどこまで含まれるのか明らかにする条項です。
「どのような部分が付帯しているのか。」という点だけでなく、付帯している設備の現状をしっかり確認しておきましょう。
故障や不具合、使用にあたって通常と異なる点など、しっかりチェックしておきましょう。
